四大開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)前景的不明朗，決定房企將面臨更加復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境。今年6月來(lái)，二套房貸“收緊”的消息不斷見(jiàn)諸媒體，官方辟謠消息也層出不窮。 最新曝出的消息是：上海“二套房貸”利率將由原先的“按基準(zhǔn)利率上浮10%”，下調(diào)為“按基準(zhǔn)利率打八五折（即下調(diào)15%）”。換而言之，這次是“放松”，不是“收緊”。 可上述報(bào)道緊接著轉(zhuǎn)述相關(guān)人士的話說(shuō)，這也是收緊，因?yàn)榇饲岸追抠J利率最低可以打到7折。不出意料，這一消息迅速被監(jiān)管部門(mén)“毫無(wú)新意”地否認(rèn)。按上海銀監(jiān)局說(shuō)法，壓根沒(méi)這件事，二套房貸依舊按老規(guī)矩辦，首付不低于四成，利率上浮10%。 又是一個(gè)讓人迷糊的“文字游戲”。真相究竟如何？ 曖昧的監(jiān)管層 根據(jù)監(jiān)管部門(mén)2007年制定的政策，二套房貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。這一切在去年10月份發(fā)生改變，2008年10月22日，央行發(fā)布房貸新政，自10月27日起，對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。緊接著，2008年12月21日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)，下稱131號(hào)文）明確，“對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。 ”這被普遍視作二套房貸正式放松的標(biāo)志。 可無(wú)論是央行還是銀監(jiān)會(huì)，均未就131號(hào)文中利率“合理確定”出臺(tái)相關(guān)解釋，銀行的理解也隨之分化，有銀行實(shí)施了對(duì)重點(diǎn)客戶的利率優(yōu)惠，有銀行則一直堅(jiān)持普遍優(yōu)惠政策。 今年初，部分地方銀監(jiān)局出臺(tái)的通知，更是只強(qiáng)調(diào)“首付不低于四成”，并未提及利率問(wèn)題。這進(jìn)一步強(qiáng)化了外界關(guān)于“利率可由銀行自主確定”的印象。 但到了6月19日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，重申嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 7月，在銀監(jiān)會(huì)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，“嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，尤其是“對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則?！? 雖然監(jiān)管部門(mén)、銀行均明確未曾改變過(guò)二套房標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際操作中，二套房貸利率7.5折、7.2折，乃至比照首套住房的7折優(yōu)惠均屢見(jiàn)不鮮。 面對(duì)曖昧的監(jiān)管層，不少銀行人士也犯“迷糊”。根據(jù)他們的說(shuō)法，監(jiān)管層沒(méi)有直接明確，總行也大多將權(quán)限下放到分行，對(duì)“二套房貸”只能是摸著石頭過(guò)河。 傳聞多來(lái)自中介 監(jiān)管層“沉默”，銀行“迷糊”，掌握著絕大多數(shù)二套房貸客戶資源的中介機(jī)構(gòu)，儼然成了各類(lèi)傳言的主角。 建行此前被傳暫停二套房貸業(yè)務(wù)，消息來(lái)源正是中介。據(jù)熟知內(nèi)情的人士介紹，中介之所以放出該消息，是因?yàn)榻ㄐ性诓糠种袊L試取消對(duì)中介的返傭，有些中介自然就“宣布”建行的二套房貸業(yè)務(wù)“暫?！?。 據(jù)介紹，銀行正逐步壓縮傭金比例，這類(lèi)做法在眼下信貸高增長(zhǎng)的情況下并不罕見(jiàn)。于是，也就有了“從某天開(kāi)始二套房貸要收緊，中介機(jī)構(gòu)正在加班加點(diǎn)工作，以趕在收緊前申請(qǐng)貸款”之類(lèi)的新聞。此類(lèi)新聞催著購(gòu)房者趕緊辦貸款，對(duì)中介而言好處很直接，可以在銀行降低返傭前多辦幾張單子，賺取相對(duì)較高的返傭。 所謂返傭，是銀行付貸款傭金拉攏中介的手段。 “在二套房貸優(yōu)惠問(wèn)題上，其他銀行能做，你不能做，客戶就會(huì)被中介介紹到其他銀行，結(jié)果所有銀行都給優(yōu)惠?！币汇y行信貸人士說(shuō)，盡管此前上海銀行同業(yè)公會(huì)曾協(xié)商確定給中介的返傭最高不能超過(guò)0.5%（即貸款總額的0.5%），但這個(gè)不具約束力的協(xié)商結(jié)果在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下成了一紙空文，有的銀行返傭率甚至達(dá)1.6%。 “為何如此？因?yàn)閷?duì)于購(gòu)房者而言，選擇哪家銀行無(wú)所謂，關(guān)鍵是優(yōu)惠給得多，另外一個(gè)重要因素則是中介推薦誰(shuí)，客戶一般就會(huì)選誰(shuí)？”上述人士說(shuō)。 根結(jié)底，此類(lèi)出自中介的傳言之所以會(huì)被廣為傳揚(yáng)，一切源自信息的不透明、不對(duì)稱。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于傳聞一般保持緘默，銀行也不愿輕易開(kāi)口。作為利益攸關(guān)者，也惟有中介肯說(shuō)話。 房貸利率該怎么定 “二套房貸”真的需要指定利率么？在公司貸款乃至個(gè)人信用貸款利率均可自由浮動(dòng)（最低基準(zhǔn)利率的9折，最高4倍）的當(dāng)下，為何二套房貸還必須堅(jiān)持高利率，如果出于是控制風(fēng)險(xiǎn)的要求，那么首付四成的規(guī)定似乎已足夠應(yīng)付，高利率與風(fēng)險(xiǎn)控制似乎沒(méi)有那么緊密的聯(lián)系。 “沒(méi)有證據(jù)表明，購(gòu)置首套住房的客戶比購(gòu)置第二套房的客戶更優(yōu)質(zhì)，關(guān)鍵是要控制投資多套房的客戶，以及防止作假?！币晃汇y行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)人士稱，沒(méi)有理由一定要給首套房客戶利率7折優(yōu)惠，二套房利率必須上浮。 話題自然延伸到利率市場(chǎng)化等問(wèn)題：銀行此前對(duì)于二套房貸實(shí)施的利率打折行為，似乎更符合利率市場(chǎng)化這一改革要求。