2009年初，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃助推樓市急轉(zhuǎn)向上；今年4月，樓市遭遇“史上最強(qiáng)”調(diào)控。

      今年前三個(gè)月，全國(guó)樓市一片紅，房?jī)r(jià)漲得“開(kāi)發(fā)商做夢(mèng)都會(huì)笑”。然而，瘋狂飆升的房?jī)r(jià)讓調(diào)控的重錘落下得迅速而猛烈。從2010年4月中旬起，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出。二套房首付不低于50%，利率執(zhí)行1.1倍；房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；二套房標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、中行率先調(diào)高存量房貸款利率……

     隨后，地方調(diào)控政策也撲面襲來(lái)。2010年4月28日，北京出臺(tái)了首個(gè)地方樓市新政，除北京外，深圳、上海等地也已推出或正醞釀推出地方執(zhí)行細(xì)則。

     故事總是這樣，總是在不經(jīng)意間發(fā)生戲劇性的變化。當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)商還沉浸在今年3月份之前的賺錢年代中不能自拔時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻轟然一聲發(fā)生了“巨變”。雖然這場(chǎng)變局的結(jié)果尚不可知，但回顧2009年以來(lái)的樓市，可以看到樓市正在上演一出從“被扶持”到“被打壓”的反轉(zhuǎn)劇。

2009年初 優(yōu)惠政策刺激樓市回暖

     2009年初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要宏觀背景。各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。

    【那時(shí)政策】 2009年1月3日，四大國(guó)有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日，工商銀行開(kāi)始執(zhí)行七折優(yōu)惠利率細(xì)則，此后其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

    各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。這意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購(gòu)買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。

    【那時(shí)房?jī)r(jià)】 根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從2009年3月起，北京在售項(xiàng)目的開(kāi)盤均價(jià)便開(kāi)始了一路上揚(yáng)，并于7月之后呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢(shì)。截至2009年12月15日，北京一手房市場(chǎng)開(kāi)盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到17432元/平米，相比同年3月11066元/平米的開(kāi)盤均價(jià)，漲幅高達(dá)57.5%。

    具體到單個(gè)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)上漲程度更加“觸目驚心”。位于廣渠路36號(hào)的首城國(guó)際中心2008年11月底開(kāi)盤均價(jià)為13000元/平米，2009年年底該項(xiàng)目的對(duì)外報(bào)價(jià)已漲至21500元/平米，較首次開(kāi)盤時(shí)上漲65%。

    2009年底-2010年初 局部調(diào)控房?jī)r(jià)不降反漲

    從2009年12月到2010年3月底，有關(guān)部門出臺(tái)的系列調(diào)控政策似乎被所有人遺忘，業(yè)內(nèi)有專家稱之為“曖昧調(diào)控”，給樓市撓癢癢。這一階段出臺(tái)的系列調(diào)控政策，讓房?jī)r(jià)不降反漲。

    【那時(shí)政策】 2009年11月10日，國(guó)土資源部和發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃。此舉可防范土地閑置，縮短開(kāi)發(fā)商占地周期。

    同年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。

    5天之后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。

    2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委發(fā)文，將開(kāi)發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一新規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)當(dāng)“地王”、地方政府過(guò)度依賴“土地財(cái)政”，是有效的遏制。

    【那時(shí)房?jī)r(jià)】 北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京今年3月開(kāi)盤的28個(gè)項(xiàng)目中，有15個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)格比去年同期翻番，最高上漲幅度達(dá)130%，價(jià)格上漲的現(xiàn)象十分普遍。上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京市的商品房均價(jià)達(dá)到21880元/平米，與去年同期的11615元/平米相比，漲幅高達(dá)88.4%。

    此外，北京土地市場(chǎng)的火爆程度也出人意料。來(lái)自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月，北京共成交59塊土地，成交地價(jià)款486億元，相當(dāng)于2009年全年的52%。

    2010年4月 “史上最強(qiáng)”調(diào)控出組合拳

      今年3月5日，溫家寶總理作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決遏止部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。兩會(huì)期間，超過(guò)半數(shù)的提案“劍指”高房?jī)r(jià)。兩會(huì)結(jié)束后的第一天，北京土地市場(chǎng)一日涌現(xiàn)三個(gè)“地王”，且三個(gè)“地王”全部為央企制造。這成為樓市調(diào)控的導(dǎo)火索之一。

     4月14日以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控更是以“一周一拳”的速度出臺(tái)新政。有開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，這是對(duì)瘋狂飆升的房?jī)r(jià)做出的“歇斯底里”般的回應(yīng)。

     【新出政策】 3月18日，國(guó)資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)。但業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，央企退出并不能從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2008年，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下屬三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入僅占到15%，利潤(rùn)只占7%。

     4月14日，國(guó)務(wù)院要求提高二套房貸款首付比例的要求一出，拉開(kāi)了新一輪中國(guó)房地產(chǎn)緊縮調(diào)控的序幕。新政要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

     隨后，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款、二套房標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”……樓市調(diào)控一拳緊接著一拳。

      【新政效果】 本輪調(diào)控的重拳剛剛落下，成交量也有急劇下降，但房?jī)r(jià)下降或許尚需時(shí)日。正如一些開(kāi)發(fā)商說(shuō)的那樣，本輪調(diào)控的政策效果尚“不好說(shuō)”。

     對(duì)于本輪地產(chǎn)調(diào)控可能帶來(lái)的“共振”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，GDP和股市走向都和房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，無(wú)論是中央政府還是地方政府，都不可能置宏觀經(jīng)濟(jì)承受力和客觀市場(chǎng)規(guī)律于不顧，地方政府也不可能立即改變自己依賴“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀。

     花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高認(rèn)為，地方政府向來(lái)以土地為借債的主要抵押品，并依靠賣地的收入獲得還貸所需的現(xiàn)金流。2009年，地方政府土地出讓收入總額達(dá)1.6萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，相當(dāng)于同期地方財(cái)政收入的近50%。如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)蓬勃發(fā)展，大多數(shù)地方政府或有能力償還利息和貸款。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，地方財(cái)政狀況將迅速惡化，導(dǎo)致地方融資平臺(tái)的付息能力大幅下降。